FERRERO IMMOBILIER : Estimer/vendre un bien | FERRERO IMMOBILIER immobilier vence , immobilier tourrettes sur loup , immobilier saint paul , immobilier gourdon , immobilier saint paul de vence , immobilier la colle sur loup DEPUIS 1946, LE SPÉCIALISTE DE L'IMMOBILIER DANS LE PAYS VENÇOIS immobilier Vence - cal commercial, - Vence - Agence immobilière à Vence. Biens immobiliers à vendre et à louer sur Vence, Tourrettes sur Loup, Saint Jeannet.
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Estimer/vendre un bien

 

VOUS SOUHAITEZ ESTIMER ET/OU VENDRE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

L’AGENCE FERRERO IMMOBILIER MET A VOTRE DISPOSITION SON EXPERIENCE ET SA COMPETENCE ACQUISES DEPUIS 1946

 
Estimer la valeur de votre appartement, de votre villa ou encore d’un terrain à bâtir ou d’un local professionnel ou commercial n’est pas chose aisée.
 
En effet, une telle opération requiert une excellente connaissance du « terrain » et une compétence élargie, qu’elle soit pratique ou théorique, dans tous les domaines qui touchent à l’immobilier.
 
Si vous prenez la décision de recourir à nos services pour évaluer et/ou vendre un bien immobilier, il nous semble important de porter à votre connaissance le soin avec lequel nous constituons nos dossiers -depuis leur préparation jusqu’à leur conclusion – et vous accompagnons lors des nombreuses étapes d’un processus complexe.
 

ETAPE I - CONNAITRE LE BIEN LE PLUS PARFAITEMENT POSSIBLE

 
Une fois le contact établi avec vous, Propriétaire d’un bien immobilier désireux de l’estimer ou de le vendre, il nous faut rassembler le plus grand nombre d’informations afin d’en faire la meilleure découverte possible et parvenir à une juste estimation.
 
Cette connaissance se fait par la collecte et l’analyse des documents et informations suivants :
 
- votre titre de propriété : le(s) vendeur(s) (indivision, société civile, société commerciale, domicile de la famille, …), l’origine de propriété (vente, vente en viager, vente à terme, succession, donation, legs successoraux, …), les servitudes, …, l’existence d’un pacte de préférence, d’une restriction dans la jouissance du bien ;
 
- la situation cadastrale ;
 
- l’analyse des éventuels titres d’occupation : bail d’habitation, bail de location saisonnière, bail professionnel, bail commercial, …, bail dérogatoire ou précaire, …, bail emphytéotique, bail rural ;
 
- la réalisation des diagnostics obligatoires, en fonction de la nature juridique des biens : mesurage, plomb, amiante, termites, électricité, assainissement, risques technologiques et miniers, …, diagnostics thermiques ;
 
- le diagnostic relatif à l’assainissement : si le bien est raccordé au réseau collectif communal d’assainissement, ce raccordement est-il conforme ? En cas d’assainissement au moyen d’une fosse septique individuelle, un diagnostic doit également être établi pour nous renseigner sur l’éventuel besoin de mise aux normes de l’installation ;
 
- les points de sécurité exigés par la loi sont-ils respectés ? C’est le cas pour les piscines par exemple pour lesquelles la loi du 3 janvier 2003 et son décret numéro 2004-499 qui définit les dispositifs à mettre en place ;
 
- le mesurage du bien, le détail des surfaces ;
 
- la réalisation d’un reportage photographique ;
 
- l’étude, si la situation le requiert, des dispositions des règlements de copropriété, des règlements de lotissement. Les charges spécifiques afférentes au bien ;
 
- la situation urbanistique du bien : étude de la situation au regard du plan d’urbanisme ; Les permis de démolir, permis de construire ont-ils bien été délivrés pour les différentes constructions édifiées sur la propriété ? La Déclaration d’Achèvement des Travaux a-t-elle été faite, la conformité a-t-elle été obtenue ?
 
- la situation du bien relativement aux plans de prévention des risques (PPR incendies de forêts, inondations, risques géologiques, de glissements de terrain, …) ;
 
- s’il s’agit d’un terrain à bâtir, l’établissement de devis par des professionnels tels que le géomètre-expert, le terrassier, les maçons et autres corps d’état, …, les compagnies concessionnaires (eau, électricité, …), les entreprises de VRD (Voies et Réseaux Divers) ; 
 
- la situation du bien relativement aux éventuelles assurances de la construction : assurance responsabilité décennale, assurance dommages-ouvrages, assurance biennale, … ;
 
- Les conséquences fiscales de la vente envisagée seront également abordées : la mutation projetée pourrait-elle générer une plus-value immobilière ? La question de l’impôt de Solidarité Sur la Fortune (I.S.F.) a-t-elle bien été traitée ? Des projections financières et fiscales pourront alors être réalisées.
 

ETAPE II – LA SYNTHESE DES INFORMATIONS RECUEILLIES ET DES METHODES D’EVALUATION : LA PRODUCTION DE L’EVALUATION DEFINITIVE

 
La visite du bien et l’analyse des informations recueillies vont nous amener à faire une synthèse permettant de « situer » le bien dans le marché.
Puis la détermination du prix, la valeur vénale du bien, ou encore notre évaluation va se faire par le recoupement de plusieurs méthodes d’évaluation. Ces méthodes diffèrent suivant la nature du bien immobilier. Ainsi pour des immeubles d’habitation, les méthodes les plus couramment utilisées sont les suivantes : 
 
les méthodes par comparaison : la valeur vénale est établie à partir des prix de vente constatés d’immeubles identiques ou fortement comparables, ou encore situés dans le même quartier ; Vous habitez les quartiers de l’Ara ou du Riou, êtes riverains de l’avenue du Colonel  Meyère ? Nous irons alors rechercher nos dernières ventes dans ces secteurs et voir ce qui peut constituer une référence comparable à votre bien ;
 
celles par le revenu : essentiellement utilisées pour des immeubles locatifs ou « de rapport » ; l’immeuble est alors proche d’un produit financier duquel on attend un certain revenu ;
 
et enfin, les méthodes techniques (prix de revient, coût de reconstruction) : les éléments constituant le bien sont considérés et chiffrés isolément : combien coûte le terrain ? Sa viabilisation ? Quel a été le coût de la construction de votre maison ? celui de la piscine et du garage ?... puis ces éléments additionnés et le total est affecté d’un coefficient de pondération, de vétusté.
 
C’est enfin la confrontation des trois évaluations obtenues qui nous permettra d’établir notre évaluation définitive.
 

ETAPE III – VOUS AVEZ PRIS LA DECISION DE VENDRE ? NOUS VOUS GUIDONS VERS LE CHOIX DU MANDAT DE VENTE LE PLUS ADAPTE

 
Commercialiser son bien immobilier nécessite que soit signé un mandat de vente entre le vendeur et l’agence qui commercialisera son bien. Ce mandat est obligatoire, doit être écrit et respecter certaines  conditions de forme conformément à l’article 6 de la loi Hoguet du 2 Janvier 1970.
Suivant nos accords et la stratégie de vente envisagée, deux types de mandat de vente différents pourront être conclus :
 
- Un mandat de vente simple : 
Il vous sera en effet possible de signer un tel mandat avec plusieurs agences, et de commercialiser seul votre bien immobilier. Dans ce cas, c’est uniquement le professionnel qui aura négocié la vente qui aura droit à des honoraires. Si la vente se négocie sans l’intermédiaire d’un agent-immobilier, aucun honoraire ne sera dû.
 
- Un mandat de vente exclusif :
Dans ce cas, notre agence sera votre seul et unique interlocuteur en charge de la commercialisation de votre bien immobilier. Sauf accord spécifique convenu dans ce mandat, vous n’aurez pas la possibilité de vendre par vous-même. 
En contrepartie de ce mandat de vente exclusif, notre agence vous apporte un service de commercialisation particulièrement  soigné et performant:
  • Des publicités spécifiques dans la presse papier et/ou sur des sites web spécialisés, un affichage préférentiel dans nos vitrines, la réalisation de vidéos suivant les cas ;
  • La communication du bien à vendre au sein de deux groupements associatifs de professionnels partageant leurs mandats exclusifs dont notre agence est membre – le MLS et l’AMEPI -. Ces associations – via une application internet - permettent à chaque professionnel de communiquer à leurs confrères l’existence des biens qu’ils présentent en exclusivité avec toutes leurs caractéristiques. Ainsi la commercialisation de votre bien confié en exclusivité est immédiatement communiquée à près de 500 confrères dans les Alpes-Maritimes qui sont susceptibles de le présenter à leurs clients acquéreurs. Ces associations son également de dimensions nationale et internationale, ce qui permet une diffusion très large des biens confiés en exclusivité.
Ainsi par le biais de l’exclusivité, nous sommes votre seul interlocuteur et vous bénéficiez d’un réseau commercial très conséquent et performant. L’impact financier est inexistant pour vous car le montant des honoraires reste le même, ces derniers étant partagés entre notre agence et celle qui a apporté l’acquéreur.
 

ETAPE IV – SATISFAIRE NOS CLIENTS VENDEURS EN LEUR PRESENTANT TOUS LES ACQUEREURS POTENTIELS 

 
Le contrat de commercialisation étant conclu, il devient dès lors important de nous tourner vers un acquéreur potentiel de votre bien. Nos actions les plus couramment déployées pour permettre ce rapprochement sont les suivantes :
 
- LA RELANCE IMMEDIATE de nos clients acquéreurs en attente d’un bien qui pourrait être le vôtre ;
 
- L’AFFICHAGE : 
* dans nos vitrines d’une dimension exceptionnelle (plus de 18 mètres de linéaire) et qui sont situées dans l’artère principale de VENCE, à deux pas de la place du Grand Jardin et du cœur de la ville historique.
 
*par la pose éventuelle d’un panneau sur le bien (en cas de mandat exclusif uniquement).
 
- LA COMMUNICATION INTERNET : la présentation de notre offre de biens à acquérir est diffusée sur :
 
*notre site www.ferrero-immobilier.com  ;
 
*les sites www.fnaim.fr et www.fnaim06.fr et leurs déclinaisons et applications en régions;
 
*les sites commerciaux spécialisés : www.seloger.com, www.maisonsetappartements.fr, …., www.bienici.com
 
- LA COMMUNICATION DANS LA PRESSE SPECIALISEE : 
Des supports tels que le magazine « Maisons et Appartements » (pour nos exclusivités), les petites annonces de la presse papier : quotidien « Nice-Matin », ….
 
- UN MAILING SPECIFIQUE :
Notre outil informatique – par le biais de mailings internet ou papier - nous permet désormais, outre nos contacts répertoriés, de solliciter un certain nombre d’acquéreurs potentiels habitant à proximité de votre maison, de votre appartement ou de votre terrain.
 
- LA COLLABORATION ENTRE AGENCES : L’INTER-CABINET :
Notre ancienneté sur le moyen pays vençois et notre notoriété facilitent nos relations avec d’autres agents-immobiliers, qu’ils soient également sur la place ou des confrères étrangers accompagnés de leur clientèle venant d’Angleterre, du Danemark ou des autres pays scandinaves, d’Allemagne ou de Suisse, …. 
 

ETAPE V – RAPPROCHER VENDEURS ET ACQUEREURS, TROUVER L’ACCORD QUI PERMETTE LA CONCLUSION DEFINITIVE DE LA VENTE 

 
Dès lors qu’un de nos clients acquéreur manifeste son intention d’acheter un bien que nous lui avons présenté, s’engage alors une négociation que nous allons mener afin qu’elle concilie au mieux les intérêts de chacune des parties, en veillant à ce que le vendeur et l’acquéreur traitent dans des conditions suffisamment équilibrées et cohérentes pour que la vente définitive aboutisse.
 
S’ensuit  la rédaction par nos soins d’un avant-contrat (promesse de vente,  compromis de vente) qui, dans le respect du droit et de l’ensemble des obligations légales et réglementaires, va sceller l’accord des parties. Ce contrat fondamental recueille et formalise, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives, l’ensemble des modalités de la future vente : qui achète (une personne physique ou une société ?), sommes-nous bien d’accord sur la nature, la consistance du bien vendu ?, à quel prix ?, toutes les garanties de la construction, de la conformité urbanistique du bien sont-elles conférées ?, l’acquéreur aura-t-il besoin d’un financement bancaire ?, quid de la fiscalité ?, …., autant de conditions que, par notre conseil et notre expérience, nous avions évoquées avec vous lors de l’évaluation de votre bien et que nous allons formaliser.
 
A l’appui de la signature de ce contrat est déposé par l’acquéreur en notre compte séquestre un dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation. Cette somme - garantie par notre garant financier GALIAN - est destinée à vous indemniser pour le cas où, l’ensemble des conditions suspensives du compromis de vente étant réalisées, l’acquéreur ne souhaiterait plus poursuivre la vente.
 
Une fois cet avant-contrat signé et avant de transmettre notre dossier aux notaires, nous allons purger la faculté de rétractation offerte par la loi à l’acquéreur ; en effet l’article L. 271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ouvre à l’acquéreur un délai de dix jours pendant lequel il pourra décider de revenir sur son engagement. 
 
Pendant le temps nécessaire à la constitution de leurs dossiers par les notaires, nous poursuivons notre mission par le suivi et le contrôle du bon déroulement de chacune des étapes définies : suivi du dossier d’urbanisme, du dossier de demande de prêt, des éventuels intervenants spécifiques (géomètre-expert, architecte, …) organisation des déménagements, débarras éventuels, recommandation d’artisans pour effectuer des travaux, assurance du bien acquis, … Et nous envisagerons éventuellement la question de votre relogement.
 
Enfin lorsque le dossier de chacun des intervenants aura été définitivement complété, rendez-vous est pris chez le notaire en charge de la rédaction de l’acte pour signature de l‘acte de vente définitif. L’ensemble des conditions de la vente prévues à l’avant-contrat sont réunies, le prix est payé, l’acte signé et les clés du bien vendu sont remises à l’acquéreur, nouvellement propriétaire.
 
Nous assistons enfin les parties lors d’une dernière étape consistant à effectuer le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, et faire changer le titulaire des abonnements auprès des différentes compagnies concessionnaires.
 

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